종부세 계산방법 및 과세대상

안녕하세요 날씨가 많이 추워졌습니다. 매년 변화하고 있는 부동산 정책에 따라 그에 맞게 세액을 달리 계산해야하는 상황입니다. 이런 변화를 잘 숙지하고 있어야 절세에 도움이 되기 때문에 반드시 알아둘 필요가 있습니다. 이번주에 종부세 고지서가 발송이 될 예정이라고 하는데, 잊지 말고 미리 종부세 계산방법을 알아두어 세금도 마련해두시면 좋겟습니다. 

 

최근 공시가격 현실화율 정책으로 공시가격 자체가 대폭올라 종부세를 많이 내시는 분들이 늘어낫습니다. 종부세 폭탄이라는 말이 잘 어울릴 정도로 세금폭탄을 맞는 분들도 계시다지만 잘 준비해서 제때 낼 수 있도록 종부세 계산 방법 및 과세대상에 대해 알아보겟습니다.

종부세 계산방법 및 과세대상

 

 

종부세란?

종부세는 과세기준일(매년 6월1일)을 기준으로 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택과 토지를 유형별로 구분하여 세대, 개인별로 합산한 결과를 토대로 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하게 되는 경우 그 초과분에 대해 과세를 하게되는 세금입니다.

 

먼저 부동산 소재지의 관할 시, 군, 구청에서 과세유형별로 관내의 부동산을 구분하여 재산세를 부과합니다.

이후 각 유형별로 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지의 관할 세무서에서 종부세를 부과하게 됩니다.

 

 

종부세 납부기한

 

종합 부동산세의 납부기한은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 이며, 최종 납부일이 공휴일이나 토요일인 경우에는 다음 평일 근무일을 기한으로 변경, 적용합니다. 

 

종합부동산세 납부기한

 

국세청에서 계산한 세액을 납세고지서를 통해 발부하게 되며 먼저 신고하여 납부도 가능합니다. 세액의 납부는 일시금 납부가 기본 원칙이지만 납부할 세액이 250만원을 초과하는 경우 납부 세액의 일부를 6개월 이내에 납부가 가능합니다. 

250만원초과하여 500만원이하의 세액에 대해서는 250만원 초과금액에 대해 분납 가능하며, 500만원 초과하는 경우 납부할 세액의 절반의 금액을 분납이 가능합니다. 

 

 

종부세 개정 내용

 

농어촌특별세의 경우 종부세의 분납비율인 종부세의 20%에 따라 분납할 수 있습니다. 

 

 

 

종부세 과세대상

종부세 과세 대상자는 앞에서 언급한 과세기준일(매년 6월1일)을 기준으로 현재 주택분 재산세의 납세 의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과한 사람입니다.  

 

 

종부세 과세대상, 공제금액

 

이런 기준은 소유자를 기준으로 하기 때문에 6월 경에 집을 구매할 예정이라면 반드시 짚고 넘어가야 하는 부분입니다.

만약 5월 31일까지 주택을 처분한 경우 그해의 종부세에서는 제외되며 반대로 6월2일에 매수한 경우 종부세에서 제외되게 됩니다. 또한 공동 명의를 진행할 시 인별로 과세가 됨을 기억하고 어떤쪽이 유리할 지를 파악하시고 설정하셔야 합니다. 

 

 

종부세 계산방법

종부세 계산방법은 다음과 같이 진행하시면 과세액이 산출됩니다. 

 

1. 과세표준 계산

- 1주택 과세표준 = (공시가격 - 9억) * 0.95 (95%)

- 2주택 과세표준 = (공시가격의합 - 6억) * 0.95 (95%)

과세 표준 계산

2. 세율 적용

위에서 계산된 과세표준별로 아래 표에서의 세율을 곱하고 누진 공제를 빼주면 됩니다.

주택 세율, 누진공제 표

토지의 경우 아래의 표를 활용하시면 됩니다.

토지 세율, 누진공제 표

3. 기납부 세액 공제

7월과 9월에 걸쳐 이미 주택에 대한 재산세를 냈기때문에 계산된 종부세액에서 재산세액을 제외합니다. 

기납부 세액 공제

 

4. 1주택자 장기보유세액공제 및 고령자 세액공제

1주택자의 경우 5년이상 보유하면 기간별 장기보유세액공제를 받을 수 있고 60세이상이라면 고령자 세액공제를 받을 수 있습니다. 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%를 공제받을 수 있으며, 고령자 공제는 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%를 세액공제하는 혜택입니다. 다만, 위의 둘을 합하여 70%를 넘지 못하도록 공제 상한선이 있습니다. 

주택자 장기보유세액공제 및 고령자 세액공제

 

5. 세부담 상한 적용

이전 해에 부과된 세금보다 너무 많이 오르게 되면 생활에 어려움이 있을 수 있고 그에 따라 세금 예측이 가능하여야 하여 최대 상한세율이 정해져 있습니다. 하지만 조정대상지역의 3주택 이상의 경우 매년 3배까지 세율이 적용됩니다.

 

세부담 상한 적용

6. 농어촌특별세 20%

최종 계산된 종합부동산세에 20%를 더하면 납부해야할 종부세가 계산됩니다. 

 

종부세 합계액

 

국세청 문의 창구

여기까지 종부세(종합부동산세) 계산방법과 납세 대상 등에 대해 알아보았습니다. 과세 기준일 같은경우 반드시 기억해두셨다가 부동산 거래하실때 손해보지 않도록 해야합니다. 도움되시면 좋겠습니다. 

 

 

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